Договор за депозит при покупка на недвижим имот

Закупуването на недвижими имоти е важна стъпка в живота на всеки един човек. Много често, клиентите действат прибързано и при попадане на „добра оферта“ , под страх от това да бъдат изпреварени от друг купувач, те се обвързват прибързано с предварителни договори при неизгодни за тях условия, без да бъде проверен имота, което включва: снабдяване с документи, удостоверяващи правото на собственост, липсата на тежести или права на трети лица върху имота. Тези рискове могат да бъдат избегнати чрез сключването на договор за депозит.
Сключването на договор се предхожда от преговори между страните, относно параметрите на бъдещата сделка. Преддоговорните отношения са отношения, които започват с началото на преговорите и продължават докато се сключи договор. В Българското законодателство чл. 12 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) урежда именно преддоговорната отговорност на страните при воденето на преговорите.
Договорът за депозит е именно договорът, който дава възможност на страните предварително да определят параметрите на бъдещата сделка. Този договор предхожда подписването на предварителен договор по смисъла на чл. 19 ЗЗД. Договорът за депозит няма уредба в българското законодателство, но в практиката е широко приложим преди сключване на предварителен и/или окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С договора за депозит страните уреждат установената в чл. 9 ЗЗД, свобода на договаряне във връзка с предадена парична сума, служеща като гаранция за намерението на купувача да сключи предварителен и/или окончателен договор за покупко-продажба на недвижимият имот, т.нар. задатък или „стоп капаро“.

Права и задължения на страните при сключването на договор за депозит.
От една страна продавачът на имота поема задължението да не предлага имота на други кандидат-купувачи през уговорен период от време, който обичайно е 1 месец от сключване на договора. От своя страна, купувачът се задължава да заплати на продавача определена сума, която обичайно е 2000 евро, която сума ще бъде приспадната от продажната цена на имота. Важен момент е и уреждането на санкция при неизпълнение на задължението за сключването на предварителен и/или окончателен договора от страните, а именно задържането на дадената сума по договора за депозит от страна на продавача или връщането на същата на купувача, в зависимост от това коя е виновната страна. Много е важно и наличието на клауза, за липсата на тежести върху имота в деня на подписване на окончателен договор.

Има два варианта за сключване на договора за депозит.

Първият вариант е договорът да бъде сключен между купувача и продавача, а вторият е – между купувача и агенцията за недвижими имоти, която действа в качеството на посредник при сключването на сделката за продажбата на недвижимият имот.
Когато договорът за депозит се сключва между купувача и продавача, от изключително значение е страна по договора да е именно продавачът или негов представител (с изрично пълномощно за разпореждане с недвижим имот).

При вторият вариант договора за депозит кандидат-купувачът заплаща на агенцията за недвижими имоти дадена сума, която служи като гаранция за закупуването на недвижимия имот, а агенцията като посредник се задължава да постигне с продавача съгласие относно желаните от купувача условия за бъдещата сделка. В случай, че купувачът сключи договор по желаните от него параметри на сделката, то агенцията му връща даденият депозит в деня на подписване на договора, но ако агенцията не успее да договори желаните от купувача параметри на сделката, то тя следва да му върне дадената по договора за депозит сума. Ако купувача не сключи предварителния договор въпреки приемането на условията му от страна на продавача, сумата ще служи като неустойка за неизпълнение на задълженията по договора.